Paguei o imóvel todo e ele ainda não está no meu nome: o que fazer?

A história se repete muito em Manaus. A pessoa comprou a casa ou o terreno com contrato particular, pagou em parcelas durante anos, quitou a última e foi atrás da escritura. Aí começou o problema: o vendedor mudou de cidade e não atende mais o telefone, ou faleceu e os filhos dizem que "não sabem de nada", ou a construtora fechou as portas. O imóvel está pago, a família mora nele, mas na matrícula do cartório continua o nome de outra pessoa.

Enquanto isso não muda, você não consegue vender com segurança, não consegue financiar, e o imóvel fica exposto a qualquer dívida do antigo dono. A boa notícia é que a lei tem um caminho próprio para essa situação, e desde 2022 ele pode ser feito direto no cartório, sem processo na Justiça.

O nome do caminho: adjudicação compulsória

Adjudicação compulsória é o nome técnico para "obrigar a transferência". Quem prometeu vender, recebeu o preço e não assinou a escritura pode ser substituído: a transferência acontece mesmo sem a assinatura dele. O Código Civil já previa isso no artigo 1.418, e o Superior Tribunal de Justiça firmou, na Súmula 239, que esse direito não depende de o contrato ter sido registrado no cartório. Ou seja: o contrato de compra e venda guardado na gaveta serve, desde que o preço esteja pago.

A Lei 14.382/2022 incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos e permitiu fazer a adjudicação no próprio cartório de registro de imóveis. O CNJ detalhou o procedimento no Provimento 150/2023, hoje incorporado ao Código Nacional de Normas.

A primeira pergunta: o imóvel tem matrícula?

A adjudicação compulsória serve para tirar o imóvel do nome de quem vendeu e colocar no nome de quem comprou. Para isso, o imóvel precisa estar registrado em cartório em nome do vendedor (ou de alguém da cadeia de vendas que você consiga demonstrar). Se o terreno nunca teve matrícula, ou se a matrícula está no nome de uma pessoa que não tem nenhuma ligação com o seu contrato, o caminho é outro: usucapião, REURB ou título definitivo, conforme o caso. Explicamos essa diferença no artigo sobre terreno sem escritura.

Por isso, o primeiro passo prático é tirar uma certidão atualizada da matrícula e comparar o nome do proprietário com o nome de quem assinou o seu contrato.

Como funciona no cartório, passo a passo

• Ata notarial: no tabelionato de notas, reúne-se a prova do contrato, de todos os repasses (se o imóvel passou por várias mãos) e do pagamento integral do preço.
• Pedido no registro de imóveis: feito por advogado, com procuração específica, no cartório da região do imóvel, junto com certidões dos distribuidores que mostrem que não há briga judicial sobre o contrato e o comprovante do ITBI pago.
• Notificação do vendedor: o próprio cartório notifica quem vendeu. Ele tem 15 dias para assinar a escritura e pode, em 15 dias úteis, apresentar impugnação por escrito.
• Vendedor falecido: são notificados os herdeiros, ou apenas o inventariante, se já houver inventário aberto.
• Vendedor sumido: esgotadas as tentativas de encontrá-lo, a notificação é feita por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis.
• Registro: sem acordo e sem impugnação que impeça o pedido, o oficial registra o imóvel no seu nome. O próprio contrato serve de título.

Se o vendedor aparecer e concordar, melhor ainda: ele pode simplesmente assinar a escritura, e o procedimento termina mais cedo.

Quando o caso precisa ir para a Justiça

A via do cartório é para quando não há disputa. Se o vendedor ou os herdeiros contestam o pagamento, se o contrato tem cláusula de arrependimento ainda válida, ou se já existe processo discutindo o negócio, o caminho tende a ser a ação judicial de adjudicação compulsória. A ata notarial feita no cartório pode ser aproveitada no processo, então o trabalho de reunir provas não se perde.

O que separar desde já

• O contrato de compra e venda, de promessa ou de cessão, e os contratos anteriores, se o imóvel passou por mais de um dono;
• Todos os comprovantes de pagamento: recibos, transferências, extratos, carnês quitados, declaração de quitação;
• A certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• Nome completo, CPF e último endereço conhecido do vendedor e, se ele faleceu, a certidão de óbito e os nomes dos herdeiros;
• Carnês de IPTU e contas no endereço, que ajudam a contar a história da ocupação.

Um cuidado: recibo sem identificação do imóvel, pagamento em dinheiro sem nenhum registro e repasses "de boca" no meio da cadeia são os pontos que mais travam esse tipo de pedido. Vale reunir tudo antes, para ver o que falta e como suprir.

Se você ainda não sabe qual é o caminho do seu imóvel, a nossa página sobre regularização de imóveis em Manaus mostra as alternativas lado a lado.